فترة استقرار تساعد على تهيئة عوامل النمو المستدام للقطاع العقاري في الإمارات

شهدت السوق العقارية في دولة الإمارات العربية المتحدة تحسناً في الاستقرار خلال الأشهر الستة الماضية من العام الجاري، حيث استقرت معدلات التوسع العقاري، مما نتج عنه تسارع معدلات نمو الإيجارات وتباطؤ معدلات القيمة لكل من أسواق أبوظبي، ودبي، والشارقة، وذلك بحسب تقرير السوق العقاري في دولة الإمارات للعام 2014 الصادر عن شركة كلاتونز للاستشارات العقارية. ونتيجة لعوامل النمو الاقتصادي الذي تشهده الدولة، واستقرار القطاع العقاري، حافظت الإمارات على نظرة مستقبلية إيجابية لباقي الأشهر حتى نهاية 2014.

سوق العقار السكني

كشفت بيانات تقرير كلاتونز أن سوق التملك الحر في أبوظبي قد سجلت ارتفاعاً بمقدار 11.4% في قيمة رأس المال خلال الربع الثاني، بزيادة 48% مقارنةً مع الفترة ذاتها من العام الماضي. وانعكست تلك الاجتماعات الأخيرة في شكل زيادة بنسبة 19% في متوسط أسعار المنازل خلال فترة الستة أشهر الماضية، وخصوصاً بعد إلغاء سقف الزيادة الذي ساهم جزئياً في تغذية طلب المشترين. وبالنسبة لسوق الإيجارات، توقع تقرير كلاتونز أن تبقى الأسعار المعتدلة هي العامل المركزي لمعادلة نمو قيمة الإيجارات، مع توقع المزيد من التباطوء في الارتفاعات خلال الأشهر القادمة.

وارتفعت أسعار المنازل في دبي بنسبة 0.6% خلال الربع الثاني من 2014، بينما انخفضت أسعار الفلل بنسبة 1.6%، وزادت أسعار الشقق الشكنية بنسبة 2.3%، مسجلة ارتفاعاً إجمالياً بقيمة 3.8% خلال الأشهر الستة الأولى من العام الجاري، ما انعكس بشكل كبير على عناصر الاستقرار العام للسوق. واستمرت سوق الإيجارات في تسجيل معدلات نمو هامشية، حيث سجلت مناطق التملك الحر ارتفاعاً بنسبة 1.4% خلال الربع الثاني، بإجمالي ارتفاع وصل إلى 3% خلال النصف الأول. وبالمجمل، فإن نمو قيمة الإيجارات لا يطرأ عليه أي تغير يذكر، بعد تسجيل معدل تضخم بنسبة 2.7% عن ذات الفترة. وعلى الرغم من ذلك، استقر معدل الإيجارات عند 8.4% قبل الربع الثاني من عام 2013 الماضي.

ولا تزال الإيجارات المقبولة في سوق الشارقة قادرة على استقطاب العاملين في دبي، بينما ساهم تباطوء وتيرة التطوير العقاري في دفع الإيجارات إلى الزيادة خلال الربع الثاني بنسبة 5.7%، في أعقاب تسجيلها ارتفاعاً بنسبة 10.8% خلال الربع الأول. وبالإضافة إلى ذلك، رصد تقرير كلاتونز وجود زيادة في معدلات الطلب لدى العديد من شركات دبي الساعية إلى إيجاد مساكن لموظفيها في الشارقة. وفي ظل ارتفاع الطلب على الفيلات، وانخفاض مستوى المعروض، استمرت الإيجارات في الارتفاع. فعلى سبيل المثال، رصد التقرير طلباً متزايداً على مجمع فلل البراشي، بمتوسط إيجارات 110 آلاف درهم سنوياً للفلل ذات الثلاث غرف. 

وقال ستيف مورغان، الرئيس التنفيذي لشركة كلاتونز الشرق الأوسط: "استمر نضوج وتطور الاقتصاد الإماراتي، مع توقعات نمو لهذا العام بنسبة 4.4% بحسب صندوق النقد الدولي. ونرى أن ذلك مؤشر على مزيد من النمو المستدام تقوده القطاعات الأساسية المرنة، التي استمرت في التوسع مدعومة بانتشار واسع وقوي لمختلف الأنشطة الاقتصادية."

وأضاف: "لطالما كانت السوق العقارية أحد المحركات الرئيسية لنمو اقتصادي قوي، وعلى الرغم من أن مؤشرات أسواق الإيجارات في أبوظبي ودبي والشارقة تشير إلى الاستقرار، إلا أننا نتوقع أن يتم تعويض ذلك التباطوء في معدلات النمو عبر مختلف الشرائح الاقتصادية الأخرى في السوق العقارية. ومن المهم ملاحظة أنه على الرغم من أن القيم والإيجارات ربما تشهد استقراراً إلى حد ما، إلا أنها لا تزال تحافظ على مسارها الإيجابي نحو تسجيل معدلات نمو، ونتوقع أن يستمر هذا التوجه، بما يصب في مصلحة الاستدامة التي نتوقعها. إن تطبيق الإجراءات على المستوى الاتحادي والمحلي سجل نجاحات بشكل واسع في تعزيز سوق العقارات السكنية، وقد بدى ذلك جلياً خصوصاً في دبي، حيث يتجه النمو نحو اتخاذ مسار أكثر استدامة."

سوق المكاتب

أشار تقرير كلاتونز إلى أن الفجوة المرصودة بين مناطق الفئة الأساسية والثانوية في الأسواق الفرعية في أبوظبي خلال الربع الأول من 2014 بدأت حالياً بالتضاؤل، بالإضافة إلى البدء في ظهور مساحات راقية المستوى من شأنها تسجيل علامة فارقة في السوق، والتي من المتوقع أن تحرك الأسعار إلى الأعلى متخطية مواقع الفئة الأولى. وتعتبر أبراج الاتحاد اليوم أكثر أماكن العاصمة تفضيلاً لتأسيس المكاتب بفضل موقعها المميز جداً، حيث شهدت معدلات إشغال مرتفعة وصلت إلى 90%. ومن المنتظر أن تكون الإيجارات من بين الأعلى، مدفوعة بزيادة مستمرة عن المعدل المسجل سابقاً بقيمة 2000 درهم للمتر المربع.

وأشار التقرير أيضاً إلى تضاؤل الفجوة بين مواقع الفئة الأساسية والثانوية للمساحات المكتبية في دبي، في ظل اقتراب معدلات الإشغال من التشبع في المواقع المفضلة لتأسيس المكاتب، إذ لا يوجد أمام المستأجرين خيارات أخرى، إلا البحث في المواقع الثانوية، ما ساهم في رفع معدل الإيجارات لدى تلك الفئة بنسبة 4.8%. وفي سياق منفصل، شهد أداء سوق المكاتب عودة تدريجية من قبل المستثمرين، حيث تم تسجيل أعلى عدد من الصفقات التي أبرمتها أسماء كبرى في السوق عبر مختلف مواقع المدينة خلال النصف الأول.

أما في أسواق المكاتب التي تشهد معدلات إشغال عالية في مختلف مواقع الأسواق الثانوية في الشارقة، فقد اقترن نشاطها بطلب مستمر يتسم بالاستقرار، حيث شهدت منطقة الصور ارتفاعاً وصل إلى 9.1%، أما المناطق الجانبية مثل المجاز فسجلت 8.3%، حيث استمرت المنطقتان في تسجيل معدلات نمو مرتفعة في الربع الثاني، بمعدل أسعار وصل إلى 60 و 65 درهماً للقدم المربع لكل منهما. وبحسب تقرير كلاتونز الأخير، فإن معدل التوازن بين العرض والطلب في هذه المرحلة فيما يخص المساحات المكتبية سيقود الأسعار إلى التصاعد بمعدلات أعلى من الوتيرة الحالية، إلا أن عدداً من العوامل الأخرى قد أخرت هذا النمو. يلام في ذلك بشكل جزئي بعض الملاك الذين اتسمت قراراتهم بالتردد فيما يخص خفض الأسعار خلال فترة الانكماش السابقة، والذي بدأ بعضهم في تقويض السوق من خلال تقديم عروض الإيجارات بأقل من المستويات السائدة في السوق. 

اختتم مورغان بقوله: "في ظل سوق عقارية ناضجة، وبنية تحتية بمستويات عالمية، ومواصفات بناء عالية توفر بيئات راقية شجعت على تأسيس مجتمع متعدد الجنسيات، تبرز دولة الإمارات اليوم كمركز عالمي للأعمال يشجع الشركات العالمية الكبرى على تأسيس مقار لها في مختلف مناطق الدولة، مما سينعكس على مستويات الطلب في سوق العقار السكني والمكاتب، ومن المتوقع أن تساهم أحداث ومشاريع كبرى مثل استضافة معرض إكسبو 2020، ومشروع مطار آل مكتوم، ومشروع قطار الاتحاد، في تعزيز الموجة الثانية من التطوير داخل سوق العقارات في دولة الإمارات العربية المتحدة